Xem bản tiếng việt đầy đủ tại đây : http://thethao60s.com/index/2419180/07112009.aspx

Rui ro cua hop dong uy quyen dinh doat nha dat
Rui ro cua hop dong uy quyen dinh doat nha dat

Nhung giao dich duong vong ma pho bien nhat la lap hop dong uy quyen de che giau giao dich mua ban ngoi nha hoac khu dat thuong tiem an rat nhieu rui ro.

 

Khi nao lap hop dong uy quyen?

Vi nhieu ly do, thong thuong la ben mua nha chua du dieu kien duoc so huu nha tai Viet Nam hoac ngoi nha chua du dieu kien de ban theo dieu 91 Luat Nha o 2005 (phai co so hong/so do va sap toi day la so hong moi) hoac de tron thue, nhu cau mua ban “vuot qua phap luat” da thoi thuc cac ben tao ra nhung giao dich duong vong ma pho bien nhat la lap hop dong uy quyen de che giau giao dich mua ban ngoi nha hoac khu dat (sau day goi chung la bat dong san).

Cu the, cac ben se giao ket hai hop dong: hop dong mua ban bat dong san (trong mot so truong hop dac thu la hop dong vay) va hop dong uy quyen. Hop dong mua ban ghi nhan y chi dich thuc cua cac ben trong giao dich mua ban nhu dac diem bat dong san, gia ban, dat coc, thanh toan...

Tuy nhien, khac voi giao dich mua ban bat dong san theo phap luat Viet Nam, hop dong mua ban nay khong duoc cong chung va viec chuyen nhuong khong duoc dang ky vi nhung ly do nhu da neu tren.

De hop phap hoa viec chuyen giao bat dong san, cac ben lap song song voi hop dong mua ban mot hop dong uy quyen trong do, ben ban giu vai ben uy quyen, uy quyen cho ben mua - giu vai tro ben duoc uy quyen - toan quyen chiem huu, su dung va dinh doat bat dong san. Hop dong uy quyen nay se giup cac ben chuyen giao “quyen so huu” tu ben ban (ben uy quyen) sang ben mua (ben duoc uy quyen) vi bang hop dong uy quyen ben duoc uy quyen da huong moi quyen cua mot chu so huu tai san theo phap luat Viet Nam (quyen chiem huu, su dung va dinh doat tai san). De cho chac chan viec ghi nhan “chuyen quyen so huu” nay, cac ben thuc hien cong chung hop dong uy quyen tai phong cong chung hoac chung thuc tai uy ban nhan dan xa, phuong.

Sau khi hoan tat hop dong uy quyen noi tren, cac ben duong nhu yen tam rang hop dong uy quyen ma minh lap da “vuot qua phap luat” ma chuyen quyen so huu sang ben mua vi ben nay da duoc co quan cong chung hoac chung thuc xac thuc viec huong moi quyen cua mot chu so huu doi voi bat dong san. Tuy nhien, neu suy xet ky tu goc do phap ly, lieu hop dong uy quyen tren co giup cac ben thuc thi duoc giao dich mua ban minh muon ma khong chiu nhung rui ro, phien toai co ban nao?

Doi mat voi rui ro

Duoi day la mot so rui ro phap ly ma mot hoac cac ben se phai ganh khi van dung “giai phap” noi tren.Thu nhat, du rang khi giao dich “mua ban” da hoan tat (ben mua da thanh toan day du, nhan bat dong san cung giay to kem theo, hop dong uy quyen da duoc cong chung hoac chung thuc), nhung vi ly do bat ky nao do, vi du gia bat dong san len cao hoac xuong thap, mot ben van co the yeu cau toa an tuyen vo hieu hop dong uy quyen tren co so hop dong nay duoc xac lap nham che giau giao dich mua ban bat dong san, von la giao dich thuoc y chi dich thuc cua cac ben.

Bang viec cung cap hop dong mua ban hoac chung cu khac chung minh voi toa an rang da ton tai mot hop dong mua ban dich thuc nhung duoc che giau boi hop dong uy quyen thi, vi hop dong mua ban van duoc coi la chung cu theo phap luat to tung Viet Nam, toa an co quyen xem xet va tuyen vo hieu hop dong uy quyen tren co so hop dong vo hieu do gia tao theo quy dinh tai dieu 129 Bo luat Dan su 2005 (BLDS). Thuc te cung cho thay toa an da tuyen vo hieu hop dong uy quyen tren co so nay.

Hau qua phap ly co ban cua mot hop dong vo hieu la truoc con mat phap luat hop dong chua va se khong duoc phap luat thua nhan su ton tai (duoi bat ky hinh thuc nao). Cac ben se phai tro ve vi tri truoc khi giao ket hop dong, hoan lai cho nhau nhung gi thuoc ve ben kia truoc day, sao cho cac ben nhu chua bao gio gap va giao dich voi nhau.

Thu hai, hop dong uy quyen chiem huu, su dung va dinh doat bat dong san co the bi cham dut theo quy dinh cua phap luat. Theo dieu 589 BLDS, hop dong uy quyen se bi cham dut duong nhien (du cac ben co thoa thuan khac) trong truong hop “ben uy quyen hoac ben duoc uy quyen chet, bi toa an tuyen bo mat nang luc hanh vi dan su, bi han che nang luc hanh vi dan su, mat tich hoac la da chet”.

Cu the la neu mot ben, hoac la ben uy quyen hoac ben duoc uy quyen (ben ban va mua theo thoa thuan mua ban) chet thi hop dong uy quyen se duong nhien cham dut. Bat dong san se tro lai thuoc quyen so huu cua ben uy quyen (trong truong hop ben duoc uy quyen chet) hoac duoc de thua ke cho nguoi thua ke cua ben uy quyen (trong truong hop ben uy quyen chet).

Trong moi truong hop, nguoi thua ke cua ben duoc uy quyen deu khong duoc thua ke quyen cua nguoi duoc uy quyen trong hop dong uy quyen (quyen chiem huu, su dung, dinh doat bat dong san). Ngoai ra, neu toa an tuyen ben uy quyen bi mat nang luc hanh vi dan su (bi tam than) hoac bi han che nang luc hanh vi dan su (nghien ma tuy) thi duong nhien hop dong uy quyen cung bi cham dut. Quyen dinh doat bat dong san se duoc chuyen giao cho nguoi dai dien theo phap luat cua ben uy quyen. Tuong tu nhu vay, hop dong uy quyen cung cham dut, bat dong san duoc giao tra cho ben uy quyen neu toa an tuyen ben duoc uy quyen bi mat hoac bi han che nang luc hanh vi dan su.

Thu ba, vi thuc te nhung hop dong uy quyen loai nay thuong duoc lap duoi dang uy quyen khong co thu lao, can cu theo quy dinh cua dieu 588 BLDS, ben uy quyen (ben ban) co quyen don phuong cham dut hop dong uy quyen bat ky luc nao mien la bao truoc cho ben duoc uy quyen mot thoi han hop ly. Van de o day la viec xac dinh the nao la “thoi han hop ly” va trong thoi han nay thi ben duoc uy quyen co quyen tiep tuc thuc hien hop dong uy quyen?

Ve hai van de nay, hien tai chua co cau tra loi theo phap luat Viet Nam chung cho moi loai hop dong uy quyen chu chua noi rieng cho hop dong uy quyen loai nay. Vao tung vu viec cu the, voi “niem tin noi tam” cua minh, moi tham phan se co cau tra loi rieng cho hai cau hoi tren. Mac du vay, duong nhu neu kich ban ben uy quyen don phuong cham dut hop dong xay ra, khong co cach nao khac, cac ben lai phai nho den toa an phan xu va ket cuc la toa an lai tuyen vo hieu hop dong uy quyen do gia tao theo dieu 129 BLDS.

O day co mot diem can noi them la rat nhieu cong chung vien da co nham lan ve truong hop don phuong cham dut mot hop dong uy quyen da duoc cong chung. Cac cong chung vien nay vien dan dieu 44 Luat Cong chung 2006 ma cho rang viec don phuong cham dut hop dong uy quyen phai duoc su chap thuan cua ben kia (ben duoc uy quyen) va phai duoc cong chung.

Tuy nhien, neu chung ta xem lai thi thay rang khoan 1 dieu 44 nay chi quy dinh rang: “Viec sua doi, bo sung, huy bo hop dong, giao dich da duoc cong chung chi duoc thuc hien khi co su thoa thuan, cam ket bang van ban cua tat ca nhung nguoi da tham gia hop dong, giao dich do va phai duoc cong chung”. O day cac nha lam luat, vi bat ky mot ly do nao, cung chi yeu cau viec huy bo hop dong da duoc cong chung phai duoc su chap thuan cua ben kia va phai duoc cong chung. Chung ta cung biet ro rang hai che dinh “huy bo hop dong” va “don phuong cham dut viec thuc hien hop dong” la hai che dinh hoan toan khac nhau voi hau qua khac nhau duoc quy dinh co ban tai dieu 425 va 426 BLDS.

Vi vay, viec don phuong cham dut hop dong da duoc cong chung khong can phai thoa man dieu kien ve su chap thuan cua cac ben va cong chung lai. Thu tu, khi ben uy quyen co nghia vu voi mot ben thu ba, vi du no doi tac, co quan thue hay ngan hang thi theo quy dinh cua Luat To tung dan su, quan ly thue, thi hanh an... cac chu no nay co quyen yeu cau phong toa, ke bien va phat mai cac tai san cua ben uy quyen, bao gom ca bat dong san da “chuyen nhuong” theo hop dong uy quyen.

Tru khi da duoc chuyen giao hop le cho ben thu ba, ve mat phap ly bat dong san van thuoc quyen so huu cua ben uy quyen. Ben duoc uy quyen ve ban chat chi la dai dien cho chu so huu nen cac chu no van co nguyen quyen yeu cau ke bien va/hoac phat mai bat dong san de thanh toan cho khoan no voi minh.

Thu nam, tren thuc te, khi co nhu cau vay von, ben duoc uy quyen mang bat dong san the chap cho ngan hang thi mot so ngan hang, dac biet la ngan hang nuoc ngoai, tu choi viec nhan the chap vi cac ngan hang hieu ro ban chat va ngan ngai ve he luy cua giao dich mua ban - uy quyen nay.

Ngoai ra, con co mot so truong hop khac ma neu ben ban (ben uy quyen) hoac tham chi ben mua (ben duoc uy quyen) co ac y thi cac ben nay van co the su dung nhung ky thuat nhat dinh trong viec van dung hop dong va quy dinh cua phap luat de tuoc di mot cach hop phap quyen loi cua ben kia.

Vi vay, ke ca khi xet ve goc do thuong mai thuan tuy, cac ben can can nhac ky mat loi va hai cua cac giao dich duong vong truoc khi giao ket no.

Theo Nguyen Quoc Vinh
TBKTSG