Xem bản tiếng việt đầy đủ tại đây : http://thethao60s.com/index/3121784/03082011.aspx

Thu tuc huy hop dong mua ban nha

"Hop dong mua ban da duoc cong chung co the duoc huy bo khi co su thoa thuan, cam ket bang van ban cua tat ca nhung nguoi da tham gia hop dong, giao dich do va phai duoc cong chung", luat su Pham Thanh Binh tu van.
>
Co duoc huy hop dong mua ban nha da cong chung?

Theo quy dinh tai diem a khoan 1 Dieu 11 Luat Nha o nam 2005, ca nhan la chu so huu can ho trong nha chung cu se duoc cap mot giay chung nhan la Giay chung nhan quyen so huu nha o va quyen su dung dat o. Thong tin do ban cung cap khong neu cu the nhung voi viec “Hop dong mua ban da duoc cong chung”, chung toi hieu rang ban da co giay chung nhan quyen so huu nha va quyen su dung dat o doi voi can ho chung cu da ban.

Khi tien hanh chuyen nhuong (ban) can ho chung cu cua minh cho nguoi khac (A), ban se phai chuyen toan bo quyen so huu nha o va quyen su dung dat cho nguoi do. Theo quy dinh cua phap luat dan su thi hop dong mua ban giua hai ben phai duoc cong chung tai co quan co tham quyen de bao dam tinh hop phap cua giao dich.

Tai khoan 5 Dieu 93 Luat Nha o quy dinh: “Quyen so huu nha o duoc chuyen cho ben mua, ben nhan tang cho, ben thue mua, ben nhan doi nha o ke tu thoi diem hop dong duoc cong chung doi voi giao dich ve nha o giua ca nhan voi ca nhan”. Khoan 1 Dieu 64 Nghi dinh so 71/2010/ND-CP ngay 23/6/2010 quy dinh chi tiet va huong dan thi hanh Luat Nha o cung quy dinh: Thoi diem chuyen quyen so huu nha o doi voi truong hop mua ban nha o duoc tinh tu ngay hop dong mua ban nha o duoc cong chung hoac chung thuc”.

Tuy nhien, do chu so huu can ho chung cu cung duoc cong nhan quyen su dung dat nen viec chuyen nhuong can ho chung cu con phai tuan thu cac quy dinh cua phap luat ve chuyen quyen su dung dat. Theo quy dinh tai Dieu 692 Bo luat dan su thi: Viec chuyen quyen su dung dat co hieu luc ke tu thoi diem dang ky quyen su dung dat theo quy dinh cua phap luat ve dat dai.

Nhu vay, doi voi truong hop cua ban du da lap hop dong mua ban co cong chung duoc hon mot nam nhung hai ben van chua lam thu tuc sang ten (nguoi mua chua tien hanh dang ky quyen su dung) nen ve nguyen tac, viec chuyen nhuong giua hai ben chua duoc hoan tat, cho den thoi diem nay ban van con la chu so huu cua can ho chung cu da ban.

Do vay, de (A) co the ban lai can ho cho (B) thi truoc het, (A) phai hoan thanh thu tuc sang ten va duoc cap Giay chung nhan quyen so huu nha va quyen su dung dat moi. Trong truong hop (A) muon de nghi ban dung ra ban truc tiep can ho cho (B) de (A) khong phai lam cac thu tuc sang ten minh thi hai ben (ban va A) phai lam thu tuc huy Hop dong mua ban da duoc cong chung (vi giao dich giua ban va A chua hoan tat).

Theo quy dinh tai Luat Cong chung nam 2006, hop dong mua ban da cong chung cung co the duoc huy bo neu dap ung day du cac dieu kien phap luat quy dinh. Cu the, tai Dieu 44 Luat Cong chung quy dinh:

“1. Viec sua doi, bo sung, huy bo hop dong, giao dich da duoc cong chung chi duoc thuc hien khi co su thoa thuan, cam ket bang van ban cua tat ca nhung nguoi da tham gia hop dong, giao dich do va phai duoc cong chung.

2. Nguoi thuc hien viec cong chung sua doi, bo sung, huy bo hop dong, giao dich phai la cong chung vien cua to chuc hanh nghe cong chung da thuc hien viec cong chung do. Truong hop to chuc hanh nghe cong chung da thuc hien viec cong chung cham dut hoat dong hoac giai the thi cong chung vien thuoc to chuc hanh nghe cong chung dang luu tru ho so cong chung thuc hien viec sua doi, bo sung, huy bo hop dong, giao dich.

3. Cong chung viec sua doi, bo sung, huy bo hop dong, giao dich duoc thuc hien theo thu tuc cong chung hop dong, giao dich quy dinh tai Chuong IV cua Luat nay”.

Nhu vay, neu ban va nguoi ban cua minh (A) tu nguyen thoa thuan bang van ban ve viec huy bo hop dong mua ban cu thi hai ben co the yeu cau to chuc hanh nghe cong chung da chung nhan cho hop dong mua ban truoc do tien hanh viec lap van ban huy bo hop dong va cong chung van ban do. Trong truong hop nay, viec mua ban giua hai ben se khong con ton tai, hai ben hoan tra cho nhau nhung gi da nhan. Khi do, ban moi co quyen chuyen nhuong can ho chung cu cua minh cho nguoi khac (B). Nghia vu thue doi voi viec chuyen nhuong tuan thu theo quy dinh cua phap luat neu khong co thoa thuan nao khac.

Theo do, ban se phai chiu thue thu nhap ca nhan doi voi thu nhap co duoc tu viec chuyen nhuong can ho chung cu (tru truong hop hai ben co thoa thuan ben nhan chuyen nhuong se thuc hien nghia vu nay thay ban). Theo quy dinh tai Dieu 23 Luat thue thu nhap ca nhan, Dieu 22 Nghi dinh so 100/2008/ND-CP ngay 8/9/2008 quy dinh chi tiet mot so dieu cua Luat thue thu nhap ca nhan thi:

- Thue suat doi voi thu nhap tu chuyen nhuong bat dong san la 25% tren thu nhap tinh thue.

- Truong hop khong xac dinh duoc gia von va cac chi phi lien quan lam co so xac dinh thu nhap tinh thue thi ap dung thue suat 2% tren gia chuyen nhuong.

Doi voi ben nhan chuyen nhuong, thi tien hanh dang ky quyen so huu va nha quyen su dung dat se phai nop khoan le phi truoc ba la 0,5% tren gia tri cua tai san nhan chuyen nhuong.

Tom lai, ban va nguoi ban (A) co the huy hop dong mua ban can ho chung cu cu va lap mot hop dong mua ban co cong chung moi voi (B). Tuy nhien, vi lap mot hop dong mua ban moi, ban se phai chiu mot khoan thue thu nhap ca nhan (neu khong co thoa thuan nao khac) nen ban can can nhac ky truoc khi quyet dinh.

Thac si, Luat su Pham Thanh Binh
Cong ty Luat Hong Ha
114 Phan Ke Binh, Ba Dinh, Ha Noi